市街化区域などの農地を相続した際は、その農地を相続財産として評価する必要がありますが、具体的にどのような方法で評価すればよいのでしょうか。
こちらでは、相続税評価における農地の分類、農地の評価方法と評価額に影響を与える要因、農地の評価で知っておきたい重要なポイントについて解説します。相続した市街化区域農地の評価についてお困りの方は、ぜひ参考にしてください。
【市街化区域農地の評価】相続税評価における農地の分類
相続した農地は土地の一部であるため、宅地と同様に相続税評価を行う必要があり、相続税がかかります。農地の相続税評価額を算出する際は、国税庁が定める財産評価基本通達に基づいて計算を行います。
農地は、その立地や特性によって宅地への転用制限や地価事情が大きく異なるため、財産評価基本通達では農地を4つのカテゴリーに分類し、それぞれに適した評価方法を規定しています。
相続税評価における農地の主な分類は以下のとおりです。
純農地
純農地とは、以下の条件を満たす農地を指します。ただし、市街地農地に該当する場合は除外されます。
農用地区域内にある農地
市街化調整区域内にあり、甲種農地または第1種農地に該当するもの
上記以外で第1種農地に該当するもの
ただし、近隣の農地の売買実例価額や専門家の意見価格などを考慮し、第2種または第3種農地に準ずると認められるものは除きます。
中間農地
中間農地とは、以下の条件を満たす農地を指します。ただし、市街地農地に該当する場合は除外されます。
第2種農地に該当するもの
上記以外で、近隣の農地の売買実例価額や専門家の意見などを考慮し、第2種農地に準ずる農地と認められるもの
市街地周辺農地
市街地周辺農地とは、以下の条件を満たす農地を指します。ただし、市街地農地に該当する場合は除外されます。
第3種農地に該当するもの
上記以外で、近隣の農地の売買実例価額や専門家の意見などを考慮し、第3種農地に準ずると認められるもの
市街地農地
市街地農地とは、以下の条件を満たす農地を指します。
農地法第4条または第5条に基づき転用許可を受けた農地
市街化区域内にある農地
農地法等の一部を改正する法律附則第2条第5項の規定により、改正前の農地法第7条第1項4号に基づき、転用許可を要しない農地として都道府県知事の指定を受けたもの
各分類によって評価方法が異なるため、相続税評価額を正確に算出するためには、まず対象となる農地がどの分類に該当するかを見極める必要があります。
市街化区域農地などの市街地に近い農地は、宅地転用の制限が比較的緩いため、市場価値が高くなりやすい傾向にあります。一方で、良好な営農条件を満たす農地としての利用が求められる土地は、宅地転用の制限が厳しくなっています。
【市街化区域農地の評価】農地の評価方法と評価額に影響を与える要因
純農地および中間農地の評価方法
純農地および中間農地の評価は、倍率方式を用いて行います。倍率方式とは、農地の固定資産税評価額に国税局長が定める一定の倍率を掛け合わせて評価する方法です。
市街地周辺農地の評価方法
市街地周辺農地の評価は、その農地が市街地農地と見なされた場合の評価額の80％に相当する金額で行います。
市街地農地の評価方法
市街地農地の評価には、主に「宅地比準方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。
宅地比準方式は、市街地農地を宅地に転用した場合の価値を基準に評価を行う方法です。まず、対象農地の近隣にある宅地の価額を基準に、「市街地農地が宅地であるとした場合の1平方メートルあたりの価額」を算出します。
次に、算出した宅地としての価額から、「市街地農地を宅地に転用する際に通常必要とされる1平方メートルあたりの造成費」を差し引き、その結果に地積を掛けて最終的な価額を求めます。
市街地農地は、近隣の宅地の価額に大きく影響され、将来的に宅地化される可能性が高いと見なされるため、その取引価格も宅地と同程度の水準になると考えられています。
造成費の金額については、国税庁のホームページで都道府県ごとに公表されています。
「市街地農地が宅地であるとした場合の1平方メートルあたりの価額」は、市街地農地が路線価地域にあるか倍率地域にあるかによって計算方法が異なります。
路線価方式で評価する地域では、その路線価をもとに計算します。倍率地域では、評価対象となる農地に最も近く、道路からの位置や形状が最も類似する宅地の評価額をもとに計算します。この評価額は、「宅地としての固定資産税評価額×宅地としての評価倍率」で求められます。
農地の評価額に影響を与える要因
市街化区域農地などの農地の評価額を決定する際には、様々な要因が影響します。
評価の基準として、まず土地の立地条件が重要です。交通網が発達しているエリアや都市に近い地域の農地は、相場が高くなる傾向にあります。また、農地としての品質も無視できません。土壌の質や日照条件、排水状況などは、農業生産性に直結する要素であり、これらが良好な農地は高い評価を受けます。
さらに周辺環境も重要な要素で、治安が良く環境保全が進んでいる地域の農地は、相対的に価格が高くなることがあります。市街化区域農地などの市街地に近い農地は、宅地に転用して売却する場合、宅地として評価される点を覚えておくとよいでしょう。
【市街化区域農地の評価】農地の評価で知っておきたい重要なポイント
固定資産税評価額と相続税評価額の差異
市街地にある農地の評価には注意が必要です。固定資産税評価額は一般的に低く設定されていますが、相続税評価額は大きく異なる可能性があります。特に自宅に隣接する市街地農地は、宅地に準じた高い評価額が適用されることがあります。
このような評価額の差異を事前に把握しておくことで、相続税の予想外の負担を回避できます。固定資産税の納税通知書だけでなく、実際の相続税評価額を確認することが重要です。
相続税の減額要素の活用
農地の相続税評価には、知っておくべき様々な減額要素があります。
◆宅地造成費の控除
農地を宅地として評価する際、宅地造成費を差し引いて評価することが可能です。
◆市街地周辺農地の評価減
市街地周辺農地に該当する場合は、評価額を約80％に引き下げられる可能性があります。
◆地積規模の大きな宅地の評価減
三大都市圏の一定要件を満たす場合に評価減が可能です。
◆貸付農地の評価減
貸し付けられている農地は、権利の内容によって評価額が減額されることがあります。
◆生産緑地の評価減
生産緑地指定を受けている場合、一定の評価減が可能です。
これらの減額要素を適切に活用することで、農地の相続税負担を軽減できる可能性があります。
市街化区域農地など相続した農地に関するご相談は株式会社すず屋不動産へ
市街化区域農地を含む農地の評価は、相続税評価の中でも特に複雑です。適切な評価方法を知らないと、正確な相続税評価額の算出が難しくなり、過少申告や過大申告のリスクが生じる可能性があります。農地を相続する場合は専門家に相談し、自身の状況に合わせた最適な評価方法を選択することが賢明です。
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【高崎市】不動産買取・市街化区域農地・農地転用・宅地化に関するコラム
市街化区域農地の評価に関するご相談は株式会社すず屋不動産へ
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